Als je in een appartement woont, maak je automatisch deel uit van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimtes. Een belangrijk onderdeel van dit beheer is het reservefonds van de VvE. Maar hoe bepaal je eigenlijk hoeveel geld er in dit reservefonds moet zitten?
Hoe hoog moet het reservefonds van een VvE zijn?
Volgens de wet is elke VvE verplicht om jaarlijks een bedrag te reserveren voor groot onderhoud. Dit geld wordt verzameld in het reservefonds van de VvE. De hoogte van dit bedrag is vastgelegd in de Wet verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars. Deze wet schrijft voor dat een VvE op drie manieren aan het jaarlijkse minimumbedrag voor groot onderhoud kan voldoen:
1. Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een gedetailleerd plan waarin staat welk onderhoud de komende jaren moet plaatsvinden aan het gebouw en tegen welke kosten. Op basis van dit plan kan de VvE bepalen hoeveel geld er jaarlijks gereserveerd moet worden voor het reservefonds. Het MJOP biedt een overzichtelijke en nauwkeurige manier om de hoogte van het reservefonds te bepalen.
2. 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw
Een handige manier om te bepalen hoeveel geld er in het reservefonds moet zitten, is door een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op te stellen. In dit plan staat precies beschreven welke onderhoudswerkzaamheden en verbeteringen er de komende tien jaar moeten plaatsvinden aan het gebouw en hoeveel dit gaat kosten.
Door dit plan op te stellen, weet de VvE hoeveel geld er jaarlijks opzij gezet moet worden voor het onderhoud. Dit zorgt ervoor dat er altijd genoeg geld beschikbaar is in het reservefonds om het noodzakelijke onderhoud te bekostigen. Kortom, een MJOP biedt een duidelijk en gedetailleerd overzicht van het benodigde onderhoud en helpt de VvE om de hoogte van het reservefonds op een gestructureerde en nauwkeurige manier vast te stellen.
Naast het gebruik van een MJOP of het reserveren op basis van de herbouwwaarde, zijn er ook alternatieve methoden om te voldoen aan de verplichte reservering. Zo kan een VvE ervoor kiezen om geen geld te reserveren in het reservefonds, maar toch te zorgen voor voldoende financiële middelen voor toekomstig onderhoud. Dit kan bijvoorbeeld door het afsluiten van een bankgarantie of door minimaal 80% van de eigenaren akkoord te laten gaan met het direct betalen van onderhoudskosten wanneer dat nodig is.
Belasting over het reservefonds voor een VvE
Als appartementseigenaar moet je bij de aangifte van je inkomstenbelasting ook je aandeel in het reservefonds van de VvE opgeven. Hoewel je er zelf niet direct over kunt beschikken, wordt dit fiscaal gezien beschouwd als jouw bezit. Dit betekent dat het aandeel in het reservefonds wordt opgenomen in box 3 van de belastingaangifte. Samen met andere bezittingen zoals spaargeld en beleggingen.
In het verleden zou het aandeel in het reservefonds net zo zwaar worden belast als beleggingen, maar deze regel is teruggedraaid met het Belastingplan 2024. Deze wijziging geldt met terugwerkende kracht tot 1 januari 2023.
Belasting in box 3 wordt geheven over het totale vermogen, waarbij het heffingsvrij vermogen van belang is. Het heffingsvrij vermogen is het bedrag waarover je geen belasting hoeft te betalen. In 2024 bedraagt het heffingsvrij vermogen € 57.000,- per persoon. Als je een fiscale partner hebt, wordt dit bedrag verdubbeld.
Zelf doen of uitbesteden?
Het beheer van een VvE kan een complexe en tijdrovende taak zijn. Daarom kiezen veel voor het beheer van vve uitbesteden. Deze beheerder neemt verschillende taken op zich, waaronder het financiële beheer. Het opstellen van een MJOP en het beheren van het reservefonds. Door het beheer uit te besteden, kunnen VvE-leden zich focussen op andere belangrijke zaken en wordt het beheer van de VvE efficiënter en professioneler geregeld.
Het bepalen van de hoogte van het reservefonds van een VvE is een cruciaal onderdeel van het financiële beheer van een appartementencomplex. Door gebruik te maken van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Door te reserveren van een percentage van de herbouwwaarde van het gebouw of alternatieve methoden, kan een VvE ervoor zorgen dat er voldoende financiële reserves zijn voor toekomstig groot onderhoud. Het uitbesteden van het beheer van de VvE aan een professionele beheerder kan hierbij helpen. Zo kan de VvE efficiënt en adequaat inspelen op onderhoudsbehoeften en mogelijke financiële uitdagingen.